Mesurage "Loi Carrez"

Loi n°096-1107 du 18/12/96
Décret n°097-532 du 23/05/97

OBLIGATION:
Mentionner la superficie privative d'un lot ou d'une fraction de lot à toute promesse et contrat de vente d'un bien en copropriété.

SUPERFICIE « Loi Carrez »:
Surface privative de plancher des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80m et après déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, marches et cages d'escalier.

RISQUES:
1. Nullité d'acte si absence de surface, délai de 1 mois pour l'intenter.
2. Si la surface est inférieure à plus de 5% à celle exprimée dans l'acte, le vendeur supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Délai de un an pour intenter cette action en diminution de prix.

Loi SRU

Loi SRU relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Elle fait l'objet d'une publication au Journal Officiel du 14 décembre 2000. Au-delà de sa disposition emblématique, qui consiste à prévoir que chaque commune d'une certaine importance devra accueillir au moins 20 % de logements sociaux, ce texte comporte plusieurs mesures susceptibles de vous intéresser, que vous soyez locataire, propriétaire, ou à la recherche d'un logement. Revue de détails de ces nouveautés.


7 jours pour réfléchir
Tout acquéreur d'un logement ancien disposera d'un délai de réflexion de 7 jours, après la signature de la promesse ou du compromis de vente, pendant lequel il pourra se rétracter, sans aucune pénalité pour lui. Cette disposition s'appliquait déjà pour l'achat dans le neuf, notamment dans le cadre d'un achat sur plan ; elle est donc désormais étendue à l'ancien. La loi nouvelle prévoit en plus qu'aucune somme ne pourra être versée par l'acquéreur avant l'expiration de ce délai de 7 jours, sauf si l'opération est négociée par un professionnel disposant d'une garantie financière (notamment un agent immobilier) : mais dans ce cas, si l'acquéreur exerce sa faculté de rétractation, les sommes devront lui être impérativement remboursées dans un délai maximum de 21 jours à compter du lendemain de la rétractation.


Interdiction des offres d'achat avec versement d'une somme d'argent
Toujours à compter du 1er juin 2001, seront interdites les offres d'achat (parfois également dénommées "promesse unilatérale d'achat", "promesse d'achat", voire même simplement "offre de prix") pour lesquelles il sera exigé ou reçu de l'acquéreur un versement quelconque. Cette disposition est destinée à mettre fin à la pratique d'enchères sur la vente d'un bien, qui peut parfois favoriser une certaine spéculation.


Le droit à un logement décent
Sont désormais insérées dans la loi du 6 juillet 1989 (celle qui s'applique à la grande majorité des locataires hors meublés notamment), des dispositions qui obligent le propriétaire à fournir à son locataire un logement décent, répondant à des normes minimales de confort le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ces normes seront fixées par un décret qui doit être publié avant la fin de cette année. Si le logement ne répond pas à ces normes, le locataire pourra demander au propriétaire la mise en conformité ; à défaut d'accord, il pourra demander l'arbitrage du juge, qui pourra, le cas échéant, fixer les travaux à faire exécuter. Si cela n'est pas fait, le juge pourra alors même réduire le montant du loyer. Le tout évidemment, sans que cela remette en cause le contrat de location en cours. Cette disposition sera applicable dès que le décret précité aura été publié.


Favoriser la concertation locataires propriétaires
Jusqu'à présent, la commission départementale de conciliation pouvait intervenir pour régler les différents entre locataires et propriétaires, en matière de hausse de loyer. Cette commission voit sa compétence élargie au règlement des petits litiges individuels portant sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges et les réparations locatives. L'idée est de tenter de régler les problèmes sans avoir à aller devant les juges. Rappelons que cette commission, composée de représentants des bailleurs et des locataires, siège à la préfecture et peut être saisie aussi bien par le locataire que par le propriétaire.


Protéger les locataires en cas de vente par lots
Cette disposition concerne les locataires dont le logement appartient à un bailleur dit institutionnel (du type banque, compagnie d'assurance, mutuelle, ?). Si un tel bailleur décide, dans un même immeuble, de mettre en vente plus de 10 logements, et donne congé pour cela à ses locataires, ceux-ci pourront proposer à leur bailleur de conclure un nouveau bail d'une durée inférieure à celle normalement applicable, c'est-à-dire 6 ans. Ce nouveau contrat devra être conclu au plus tard 4 mois avant l'expiration du bail en cours , lorsqu'il arrivera à expiration, il sera résilié de plein droit. Jusqu'à présent, dans une telle situation, les locataires avaient seulement le choix entre se porter acquéreur de leur logement (ce qu'ils peuvent toujours faire) ou partir. Ils ont désormais un choix supplémentaire.


Améliorer le fonctionnement des copropriétés
Plusieurs dispositions de la loi SRU visent à permettre un meilleur fonctionnement des copropriétés. On signalera notamment la mise en place d'une procédure simplifiée de recouvrement des charges impayées (avec notamment la possibilité de saisir les loyers des copropriétaires-bailleurs qui ont des dettes vis-à-vis de la copropriété), l'obligation faite au syndic de tenir un carnet d'entretien de l'immeuble (dont le contenu sera déterminé par décret à paraître d'ici juin 2001), et enfin, l'obligation de mettre en concurrence des entreprises au-delà d'un certain montant de travaux voté par l'assemblée générale.


Congé pour vente et loi Carrez
Sur ce point, la loi SRU met fin à une question qui était la suivante : le propriétaire qui donne congé à son locataire afin de mettre en vente son logement, doit-il mentionner dans ce congé, la superficie du logement, dans les conditions de la loi "Carrez" ? Autrement dit, est-ce une condition de validité du congé ? La réponse est enfin claire, et elle est négative : le propriétaire qui donne un congé pour vente n'a pas l'obligation d'indiquer dans ce congé la superficie du logement mis en vente. Cette superficie sera donc mentionnée dans les actes qui suivront, c'est-à-dire soit la promesse de vente, soit l'acte notarié. Rappelons que la loi Carrez ne s'applique qu'aux logements qui sont situés dans une copropriété.

Amiante

Décret n°096-97 du 7/02/96
Décret n°097-855 du 12/09/97

OBLIGATION:
Les propriétaires d'immeubles bâtis, à la seule exceptions des immeubles d'habitation comportant un seul logement (type villa à logement unique) doivent rechercher la présence d'amiante dans:
=> Les flocages (des immeubles construits avant le 1er janvier 1980)
=> Les calorifugeages (des immeubles construits avant le 29 juillet 1996)
=> Les faux plafonds (des immeubles construits avant le 1er juillet 1997)

Au 1er janvier 2000, le diagnostic amiante des parties privatives et des parties communes, doit être annexé à la promesse et acte de vente.
Ce diagnostic doit être réalisé par un Technicien Qualifié de la Construction assuré pour cette activité et n'ayant aucun lien avec une société de désamiantage ..

Termites

Loi n°99-471 du 08/06/99
Décret n°2000-613 du 03/07/00

OBLIGATION:
Un état parasitaire, établi depuis moins de trois mois, d'un immeuble bâti (parties communes, parties privatives des immeubles en copropriété (appartements, locaux commerciaux, caves, garages) et Villas individuelles) situé dans une zone à risques (zone délimitée par le Préfet), doit être annexer à la promesse et acte de vente.

RISQUES:
Déchéance de la garantie des vices cachés constitués par la présence de termites.
Cet état parasitaire doit être établi par un technicien du bâtiment assuré pour cette activité et il ne doit avoir aucun lien avec une société de traitement de lutte contre les termites.

Plomb

Article L.1334-5 nouveau code santé publique (ancien L32-5)
Arrêté du 12/07/99
Circulaires n°99-58 du 30/08/99 et n°2001-1 du 16/01/01

OBLIGATION:
Un état des risques d'accessibilité au plomb, de moins de 1 an, portant sur les revêtements peintures apparentes ou dissimulées, doit être annexé à la promesse et à l'acte de vente d'un immeuble construit avant 1948 et situé sur une zone à risques.

RISQUES:
Déchéance de la garantie des vices cachés si l'état n'est pas annexé à la promesse ou à l'acte.

CONDITIONS DE RÉALISATIONS:
Obligation pour le professionnel d'annoncer un taux de plomb par élément, que cet élément soit sain ou dégradé.
Est considéré comme élément: une paroi murale, une porte, une fenêtre, les plinthes d'une même pièce, une embrasure..

MÉTHODES LÉGALES:
- Fluorescence X (résultat immédiat, méthode non destructive. coût sans surprise)
- Ecaillage = prélèvement (obligation de dégrader chaque élément afin de connaître le taux de plomb, méthode coûteuse)

 

Le Diagnostic de Performance Energétique

 

Le Diagnostic de Performance Energétique est un des dispositifs importants du Plan Climat pour renforcer les économies d'énergie et réduire les émissions de gaz à effet de serre dans le domaine du bâtiment.

Date de mise en vigueur de l'obligation du DPE lors des transactions immobilières : 1er novembre 2006

En tout état, après le 1er novembre 2006, le diagnostic doit être tenu a disposition, par le vendeur, de tout candidat acquéreur qui en fait la demande, dès la mise en vente du bâtiment ou de partie de bâtiment.

Conformément à l'article L 271-4 du Code de la Construction et de l'Habitation, l'acquéreur ne pourra se prévaloir à l'encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic, qui a donc une valeur informative et incitative.

La Validité du DPE est de 10 ans.

Important : Le DPE sera obligatoire pour les locations à partir du 1er juillet 2007.

Le DPE permet à l'acquéreur du logement :

1) D'être informé sur les caractéristiques thermiques du bien qu'il souhaite acquérir, sur ses consommations d'énergie et sur une estimation des coûts dues à ces consommations (prise en compte des postes CHAUFFAGE - CLIMATISATION - PRODUCTION D'ECS - ENERGIES RENOUVELABLES)

2) D'être sensibilisé à la lutte contre l'effet de serre, par l'évaluation de la quantité de gaz à effet de serre émis, et par les "étiquettes énergie et climat" qui classeront cette consommation et cette quantité de gaz émis en fonction d'une échelle en sept classes A à G.

Etat des Risques Naturels et Technologiques

Depuis quand est-il obligatoire et pourquoi?
Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1er juin 2006.
Il est obligatoire pour toutes transactions immobilières, mais aussi pour tous contrats de locations.
Il est valable 6 mois à compter de sa date de réalisation (pour vente)


Quelles informations contient-il?
la sismicité réglementaire, les servitudes liées aux risques naturels et technologiques dans le cadre du (PPR), les cartes nécessaires à la localisation de l'immeuble, la liste des arrêtés portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique

Qui établit le diagnostic ?
Il peut être établi par Multi contrôle et doit être signé part l'ensemble des parties (vendeur, acquéreur ou bailleur, locataire).